Продажа непрофильного актива — база отдыха

База отдыха (бывшая советская турбаза) расположена в 20 км от Окуловки (Новгородский район), в заброшенном состоянии. Из целого – только будка охранника, забор несколько разграбленных зданий с протекшими крышами.

Описание актива:
Земельный участок: — 26 000 кв.м. — в собственности. На берегу Озера – с выходом к воде (лодочный причал) – лестничный марш (крутой спуск и высокий берег)
Строения: 4 = общей площадью : 1 383,7 м2
1й корпус: 109,1кв.м.; 2й корпус: 306,2 кв.м.; 3й 2х этажный корпус — основной: 749,6 кв.м.; 4й корпус: 218,8 кв.м.; Право: собственность

Инженерия: Только – ТП — Электричество: 50 кВА; Водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение: отсутствует, БТП-20км в г. Окуловка.

Балансовая стоимость: 14 319 720 руб.
Оценочная стоимость: 21 700 000 руб.
Ежегодные текущие затраты: ~ 600 000 руб. (охрана, налоги, свет)

Задача Заказчика:
1) Вывести затраты на содержание объекта в 0 с 2015 года
2) Продать в коридоре между балансовой и оценочной стоимостью
3) Предложить некий 3й свой вариант видения по эффективному и рациональному использованию.

Сделано в ходе реализации проекта:
А) выезд на объект – нашел в ближайшей доступности загородную действующую базу отдыха и забронировал на неделю (7 дней) цена с учетом трансфера и питания 1000 руб в сутки
Личный автомобиль с водителем для изучения окрестности 2000 руб/сутки
Итого: 3000 руб*7 дней= 21 000 руб.
Б) личная , но практическая – фактическая экспресс оценка — облазил соседние объекты и изучил что есть, в каком количестве , что продается, что рабочее , что заброшенное, включая регион саму Окуловку.
Итого: 42 000 руб. (срок + 5дней)
В) на основе осмотров и оценки, необходимо сделать «экспресс-консалтинг недвижимости» с целью выйти на показатели по стандарту «стратегический консалтинг развития территории»
Итого: 120 000 руб. (срок +10 дней)
Г) экспресс-анализ наилучшего и наиболее эффективного использования базы , подготовка бизнес-плана, защита его на совете директоров ОАО.
Итого: 140 000 руб (срок + 20 дней)
Всего за 2 месяца (~42 рабочих дня) 323 000 руб – авансово-сдельная оплата труда (961 руб / час)
Соизмерима с работой штатного специалиста, но более высокого уровня interim management
(«сел – поехал»)
Д) По факту согласованного бизнес – плана – реализовать его до уровня «результат»
По согласованному бизнес плану – первоочередной задачей оказалось продажа.
Определили уровень комиссионных как 5% от ожидаемой стоимости 18 млн руб. это получается
Порядка 900 000 руб. , получив аванс в размере 50% ~ 450 000 руб я приступил к реализации согласованной стратегии на основе выработанного бизнес-плана
На проект привлек команду из 3х человек (личный ассистент, и 2 местных – водитель и лесник)
Затраты составили 90 000 руб/мес

В результате активных действий (лесник организовывал встречи с подходящими под Ц.А. клиентов – владельцы соседних баз отдыха, охотхозяйств, строительных объектов (коттеджи, и т.п.) – даже с дорожными строителями познакомились) за месяц было проведено порядка 80 встреч
По закону конверсии – в середине 2го месяца когда преодолели планку в 120 встреч, выявился круг интересантов с которыми перешли в плотную работу. К концу второго месяца (стимулом послужил декабрьские события 2014 года) была осуществлена сделка купли продажи.
Покупателем в результате, оказался владелец строительной компании, который 50% сделку сделал деньгами , а вторые 50% встречной недвижимостью – офисом и квартирой в г. В.Новгород
Сумма сделки с учетом (ликвидационной стоимости недвижимости) составила ~ 19,5 млн руб в денежном эквиваленте.

Затрачено на организацию сделки: Б-П порядка 150 000 руб.; на помощь в 2-4 пункт (перед внедрением БЦ – порядка 100 000 руб)
Итого за 2 месяца : ~250 000 руб.
Вознаграждение по проекту: 973 000 руб. что составило 6,3% от цены реализации объекта.

Кейс выполнил Антон Мартьянов