Оптимизация арендного бизнеса с реконструкцией здания

Управляющая компания в период кризиса 2008-2010гг. получила в сентябре 2009г. от собственника в управление объект недвижимости (бывший дом быта) площадью 2500 кв.м. Объект недвижимости находился в крайне неприглядном состоянии, имел всего нескольких арендаторов, доход от аренды практически отсутствовал. Объект был расположен в жилом микрорайоне, но всего в 1 км от МКАД и имел хорошую транспортную доступность.

Цель оптимизации: 1. Проведение технического аудита конструктива здания, земельного участка и инженерных коммуникаций; 2. Маркетинговое исследование рынка аренды в Химках и оценка перспектив его развития; 3. Анализ предложений по реконструкции здания и выбор генподрядчика, технического заказчика и проектанта; 4. Разработка и утверждение проектно-сметной документации в соответствии с действующим законодательством; 5. Реализация проекта реконструкции в течение 18 месяцев; 5. Разработка такой маркетинговой политики, чтобы после завершения строительства довести арендную загрузку до уровня 90% в течение 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. 6. Привести в надлежащий вид все правоустанавливающие документы, связанные с имущественными отношениями.

В течение первых 18 месяцев был проведен капитальный ремонт существующего четырехэтажного здания. Была разработана и внедрена маркетинговая политика в области аренды, уровень арендной загрузки достиг 85%. Одновременно был проведен технический аудит конструктива здания, геологической подосновы и инженерной инфраструктуры. По результатам аудита было принято решение о методе укрепления грунта, утверждено проектное решение, позволяющее в два раза увеличить площадь здания путем надстройки трех этажей и устройства цокольного этажа.

В следующие 5 месяцев были разработаны и проведены организационно-технические мероприятия, получено разрешение на строительство и генподрядчик приступил к строительным работам. Отдельно собственником была поставлена задача провести реконструкцию здания без выселения имеющихся арендаторов. В результате проведенных переговоров со всеми заинтересованными сторонами и найденными техническими решениями, эта задача была успешно выполнена.

После завершения реконструкции, которая продолжалась 13 месяцев, площадь здания была увеличена более, чем в два раза и достигла почти 6000 кв.м. Во время реконструкции функционирование объекта не прекращалось, арендная загрузка менялась только в соответствии с рыночными факторами, а неудобства, связанные со строительством, никак не отразились на арендной загрузке.

В результате проведенной реконструкции, объект стал полноценным офисно-деловым комплексом категории «Б», располагающим внутренней автомобильной парковкой, лифтом, кафе, отделением банка, торговыми и сервисными предприятиями, офисами различной площади и назначения. Комплекс был оснащен самими современными системами связи. тревожной и охранной сигнализации, контроля доступа, видеонаблюдения, а также противопожарными системами. Штатная численность персонала, в результате проведенной оптимизации, совмещения профессий и использования услуг сторонних организаций, составила всего 5 человек.

В результате оптимизации планировочных и архитектурных решений, площадь, предназначенная для сдачи в аренду достигла 80%. Арендная нагрузка достигла намеченной цифры в 90% через полгода после завершения строительных работ. В соответствии с разработанной маркетинговой политикой, кардинально, в лучшую поменялся качественный состав арендаторов, что в дальнейшем позволило полностью ликвидировать проблемную дебиторскую задолженность по арендной плате. В настоящее время указанный комплекс является украшением микрорайона и центром деловой активности малого и среднего бизнеса. Срок окупаемости инвестиций, по предварительным оценкам, оказался менее 9 лет, что является хорошим показателем для этой области бизнеса. Стоимость комплекса по оценкам специализированных организаций в 2013 г. превысила 600 млн.руб., что в 6 раз выше, чем в 2009 г.

Кейс выполнил Литвак Сергей